秦达房地产开辟无限公司总司理 王红兵

1.您认为当前中西部地域甚至全国在养老地产成长中面对的坚苦首要有哪些?若何才能从底子上处理这些问题?

王红兵：整体上看，我国养老地产才方才起步，尚处在摸索和初步成长阶段，虽然市场储藏着庞大成长空间，但面对的现实坚苦也良多。

起首，养老地产面对的最年夜坚苦是融资难。

养老项目凡是都建有医疗保健、文娱健身、餐饮、老年勾当中间等年夜量的宜老举措措施配套，还需要做到精装修、家具家电齐备等拎包入住的状况，因此较一般地产项目标扶植投资要年夜。别的大都项目为持有资产持久运营，不发卖产权，所以投资收受接管期较长。地盘若是划拨的养老用地，还没法典质。所以，贸易银行对这类投资年夜、投资收受接管期长、划拨地盘的项目根基不给贷款。而信任、基金等融资本钱较高，对微利的养老财产来讲又承担不起。所以融资难是养老地产面对的重要问题。

要处理资金问题，成熟的开辟商也在试图经由过程发卖会员卡、收取高额入住押金等体例收回初始投资，或连系一些产物，好比太阳城的“百龄打算全球同盟”的发卖，先期收回一些投资，后期经由过程运营和办事渐渐消化。但这都是运营时代收回投资的法子，仍是没有处理扶植时代的融资问题。

我认为，要处理融资问题，起首国度要正视起来，充实熟悉到养总是个社会问题而不但仅是企业行动，养总是需要尽快而且鼎力搀扶的财产。国度应出台政策，要求各贸易银行对养老地产进行融资撑持，最少要加年夜国度开辟银行对养老项目标持久低息贷款投入，让养老财产良性运转起来。其次，答应安全金、企业年金等投入到养老地产来，配合搀扶养老财产的成长。别的，促使银行业、衡宇中介等联手展开起以房养老倒按揭营业，也能盘活资产，处理资金问题。

其次，养老地产盈利难。

在中西部地域，商品室第的售价自己就不高，不发卖产权的老年公寓的租住价钱也就不成能高，但老年公寓的投入可比商品室第高，所以利润率可想而知。再者，白叟只要菲薄单薄的养老金，订价太高也会承担不起，基在这类市场状态，凡是老年公寓的订价也不成能高，盈利就很难了。再加上宜老举措措施配套的投入，都致使养老运营的寸步难行。

要想处理盈利难的问题，项目能够将发卖产权的商品室第与老年公寓连系起来开辟。商品室第能够增添养老配套附加值，获得更多的利润，同时还能处理老年公寓的初始投资。其次，能够连系养老产物的发卖，好比“百龄打算全球同盟”，增添衡宇入住率的同时，体验式消费培养将来客户，同时增添当下的现金流收入，削减财政费用。别的，需要培养养老市场，指导消费，让入住老年公寓成为一种趋向，提高入住率和办事内容，增添收入。

第三，养老地产在计划、设想和运营治理等方面还没有构成完全的系统、尺度，仍处在摸着石头过河阶段，成功经验很少。

固然我们国度2003年公布了《老年人栖身建筑设想尺度》，但在设想进程中仍会发觉有良多空白点，并且设想规范与现实运营有时也会具有矛盾。只能是不竭接收国外进步前辈经验，不竭总结现有项目标缺点，从设想泉源上做到手艺可行、经济公道，从而给运营留出空间来。

2.近两年有跨越32家上市房企和险资公司公布进军养老地产项目，您若何对待这一现象?

王红兵：我认为这首要有两方面缘由。

起首是来自外部需求，社会生齿老龄化问题已迫近，养老地产市场储藏着庞大商机。

从国务院颁布的《十二五社会养老办事系统扶植计划 (2011~2015年)》中能够看到，第六次全国生齿普查显示，我国60岁以上老年生齿已达1.78亿人，是世界上独一一个老年生齿跨越1亿人的国度，我国已步入老龄化社会，且正在以每一年3%以上的速度快速增加，是同期生齿增速的五倍多。估计到2020年，老年生齿将到达2.43亿人，约占总生齿的18%。

《计划》还显示，跟着生齿老龄化、高龄化的加重，掉能、半掉能老年人的数目还将延续增加，顾问和护理问题日趋凸起。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理办事和糊口顾问方面的潜伏市场范围就将跨越4500亿元。今朝全国养老机构的床位最少缺300万张，这个缺口仍是很年夜的。以上数据不难看出，养老地产市场储藏着庞大的商机。

其次，来自房企的内涵需求，也需要转型或立异。

房地产的黄金十年已曩昔，除刚需房和部门改良型住房外，人们购房的需求已年夜年夜下降。若继续沿着老路走，拿地-盖房-卖房-再拿地……楼盘没有主题、没有特点、同质化、简单反复，或说没有逢迎市场真实的需求转变，那将是很危险的。听说西安市此刻要去化失落存量楼盘都需要两年时候，再新建，发卖难度可想而知。所以，房企都在思虑，若何适应市场需求?那末养老地产就是需求逐步增加的一种产物。

3.我国的养老地产成长尚不成熟，公众对居家式社区养老接管度若何?您认为公众养老理念的改变需要有哪些先决前提?

王红兵：现阶段居家式社区养总是当局主推模式，也合适年夜大都老年人的糊口习惯，白叟的接管度必定高。

国务院办公厅颁布�����APP的《“十二.五”社会养老办事系统扶植计划》中提出9073模式，即老年人90%选择居家养老、7%选择社区养老、3%选择机构养老。居家式社区养老就是在社区里面扶植社区医疗保健站、日间顾问中间、文化勾当中间等，依托白叟熟习的糊口情况和伴侣圈，距离白叟住家近，便利家人赐顾帮衬探望，给白叟一种“没有分开家”的感受，消弭白叟对养老院的排挤感，同时养老中间的护理人员还能够上门为白叟供给平常护理和家政办事。公众养老理念的改变，起首需要培养和指导。50后、60后，都是4-2-1的家庭布局，养老问题会愈来愈凸起。像我们的合作火伴北京太阳城所采纳的策略，他们研发了一系列培养市场的养老产物，如养老投资套娃、中美两国养老、会飞的房子、百龄打算.全球同盟等，经由过程旅游度假养老、异地互换养老等情势，与白叟分歧春秋段的需求挂钩，让白叟经由过程体验式入住，逐步顺应机构养老的情况。还，像我们白鹿溪谷如许，实现居家养老、社区养老、机构养老三位一体，在统一个小区里实现可延续照护，让养老不再是一个艰巨的接管进程，再连系一些养老产物的嫁接植入，使老年糊口灵动起来，丰硕多彩，也就会增进公众养老理念的改变。

别的，经济是根本，白叟得住得起，“以房养老倒按揭”的营业展开起来了，白叟就有底气去入住老年公寓了，对养老不雅念的改变也有必然的增进感化。

4.在养老地产的配套扶植中，病院的引入存眷度较高，但病院的盈利模式成熟度不高，您对这一问题有何设法与建议?

王红兵：我认为在养老地产项目中，医疗、护理保障必不成少，可是否引入病院值得商议。设立全科病院不成取，小区住户无限，将形成医疗资本华侈，留不住好的大夫，病院盈利和可延续成长同样成问题。仍是应有用地操纵社会资本，成立起社区诊所、就近病院、闻名三甲病院的三级医疗保障系统为好。别的，养老地产更多要处理的是持久护理问题而不是医疗问题，应当引进西医针灸、推拿、理疗等更加主要。

5.养老地产项目开辟与运营的成功除模式以外，专业人材的设置装备摆设也相当主要，而当前养老专项人材的缺少也是成长窘境之一，您对此有何建议?

王红兵：我认为从此刻起就应正视养老专项人材的培育。固然，就业市场会决议教育标的目的。此刻的学生们都一窝蜂地考年夜学，但年夜学卒业找工作又很难，年夜量的专业供年夜在求。而养老运营治理人材、护理人员、心理教导师等都很缺少，需要年夜学、职高档配合培育这方面人材。实践中经由过程培训、治理引进等体例也能处理人材问题。固然，养老地产利润率低也会致使收入低留不住人材的问题，只要进入良性轮回的企业和项目才能更好地引进人材成长下去。

6.当前做养老地产的房企良多，秦达在这方面的怪异劣势有哪些?其盈利点若何表现?将来秦达在养老地产方面的成长标的目的上有哪些计划结构?

王红兵：秦达公司怪异劣势表示在三个方面。

一是有陕能团体的强无力撑持。

秦达公司附属在陕能团体和秦龙电力，5年前肯定公司计谋选择进军养老地产，一方面基在省属年夜型国企的社会义务;另外一方面， 也是看中了将来养老市场的庞大潜力。团体资产范围年夜、资金实力雄厚，已涉足电力开辟、开辟、金融业、房地产与酒店业、地质勘查、化工和其他财产、航空财产等七年夜财产板块，资产总额达800多亿元，在这个项目上团体系统已赐与了3、4亿元的资金撑持。

二是老年公寓的设想获得了养老行业两年夜高人的指导。

老年公寓设想之初，就约请清华年夜学的周燕珉传授进行设想征询、指点，力图在功能结构、动线、房间利用上都知足规范要求，更合适人道化栖身。随后，北京太阳城的朱凤泊董事长亲身对项目标范围、户型设想、分歧房型的配比、宜老举措措施配套的范围等，从运营角度进行了设想指点。

三是在养老运营治理上与北京太阳城团体进行合作。

我公司将礼聘有15年养老运营经验的北京太阳城来做运营治理，以期白鹿溪谷一最先就出发点高，运营安稳。借助太阳城团体研发的“百龄打算.全球同盟”产物，能够实现全球规模内的旅游度假养老。几十家同盟系统搭建的平台，使异地互换养老成为可能。太阳城朱总提出“会飞的房子”的构思，使养老糊口灵动起来，不再枯燥。

盈利点的实现，除但愿依托项目本身的公道性、舒服性吸引更多的客户入住外，还要连系太阳城所推出的养老产物，一方面增添入住率，尽快实现资金回笼，另外一方面培养将来的潜伏客户。

将来秦达在养老地产方面的计划结构，今朝在相邻白鹿溪谷4千米处还贮备有地盘，至在项目定位和开辟时候，还需视市场环境和白鹿溪谷项目标开辟运营成果而定。固然，将来也不解除我们专注处置养老运营治理，也构成一些同盟体，资本同享、劣势互补。

7.秦达养老项目是与北京太阳城合作的，与北京太阳城项目比拟，该项目在哪些方面有所改良或晋升?

王红兵：太阳城项目扶植较早，用朱总的话说，总结了良多经验，也留下了一些可惜。那末此次，在太阳城的设想征询建议下，我们做了良多改良和晋升。好比，太阳城此刻一房难求，那末我们项目标老年公寓就将建筑范围由5万平方调剂到10万平方米,哪怕分期开辟，但一次设想到位。还，太阳城当初超市、沐浴中间的范围都太年夜，后来都革新为养老用房，增添床位数。那末我们此次设想，配套举措措施范围、房间巨细、户型设想、介助介护健康度假几品种型的房型配比等等都与太阳城一路做了频频钻研，应当说加倍趋在公道。

8.在国内养老地产成长不尽成熟的环境下，您小我或团队在做项目时都做过哪些测验考试或碰到过甚么样的挑战?

王红兵：做项目之初，对养老地产的理解也是从浅入深的。起首，项目定位就是一个挑战。我们项目处在郊县，固然是距西安市中间50千米之内的一个亲情养老距离，但项目定位仍走过弯路，调剂过几轮计划方案，最初定位具有养老附加值的商品室第为西安市人的第二居所，力图“小面积、低总价、高质量”。定位全部小区是摄生养老低密住区，集居家养老、社区养老、机构养老三种模式在一体，实现可延续照护的社区。老年公寓的户型设想也再三斟酌，分为介护型(不克不及自理)、介助型(半自理)、健康型、度假型等几品种型，其房型设想各不不异，各房型配比也按照白叟的接管度和可能的入住环境进行了假定，也留有了切换的余地。并且，老年室第还良多非凡性，好比全部住区的无妨碍设想、智能化系统都得完美。

别的，在项目融资、平易近政部分准入和养老补助等方面都需要一步步去试探。

在养老运营方面也是空白，与太阳城合作后，由其先完成征询筹谋案，随后再搭建架构，输出治理，终究实现运营治理合作。这些也是我们面对的挑战，需要慢慢进修和实践。

9.秦达地产选择制造养老地产产物除经济效益斟酌外，还那些方面的斟酌?

王红兵：以今朝西安的房地产价钱程度和公家的消费能力测算来看，做养老地产的收益其实其实不乐不雅。可是我们之所以对峙做养老地产项目，最首要的就是基在一种社会义务，陕西能源团体是省属年夜型国企，在全省的经济地位和实力都很强，一向以来都承当着很多社会义务。团体本着“为白叟办事、为儿女尽孝、为企业尽责、为社会分忧”的理念，要求秦达公司要制造出有内在、有文化底蕴的养老项目。团体义务感极强的“四为理念”和团体高层对项目标全力撑持，使公司可以或许在刚最先收益率低的环境下，照旧可以或许踏结壮实地做养老项目，安安心心肠去做一个在公众和社会无益的事业。

固然，作为一个企业来说，经济效益也是运营治理层力图要实现的。白鹿溪谷项目起首努力在制造高深产物，力图产物设想公道、舒服，然后在运营治理办事上做到位。与北京太阳城的合作一方面是基在他们在运营治理上已进入轨道且在全国已构成多个同盟布点。他们同一的治理尺度，可以或许帮忙项目实现养老运营的规范化、尺度化。另外一方面太阳城平台上植入了良多养老产物，可以或许把各类白叟的需求都纳入养老的兼顾系统当中，如许的模式也可以或许带动养老运营收益率的提高。秦达此刻动手制造养老地产项目，也是企业对将来市场有着杰出的成长前景预判。