“鬼城”是若何炼成的？

“鬼城”现象受存眷由来已久，是处所当局比力隐讳的话题，对此进行报导，我们常常承受着庞大的压力，而恰好尺度排名研究院的两次“鬼城”指数排行榜发布，仿佛都获得了国度政策的力挺。这背后，是不是有不为人知的奥秘?

问：“鬼城”指数排行榜的两次推出，都陪伴着国度严重政策的出台，不免让人思疑你们是受上层“指使”。

谢良兵(尺度排名研究院城市研究总监)：很多政策出台的背后确切会有智库的功绩，但我们这两次完满是偶合。

尺度排名研究院的“鬼城指数排行榜”，从立项到清算数据再到向外发布，两次都是花了一个多月的时候。客岁第一次推出的时辰，恰逢河山部对外发布《河山资本部 关在推动地盘节俭集约操纵的指点定见》，里面决心强调了“严酷用地范围管控”，“严控城市新区无序扩大”，那时河山部共同发改委等部分研究制订了《城市新 区设立审查办法》。

本年我们再次推出“鬼城指数排行榜”，而“习近平初次对房地产去库存亮相”、“李克强强调要加速户籍轨制鼎新以带动住房、家电等消费”等旧事也恰好在这个时候段发布。大师知 道，我们的“鬼城”指数固然不间接反应一个城市的衡宇库存压力，但却能从另外一个侧面以宏不雅角度去解析库存压力背后的真正缘由。

问：可是，你们所用尺度的焦点倒是来自在国度住建部。

谢良兵(尺度排名研究院城市研究总监)：这也是我们在尺度制订和甄选上的一种偶合。

“鬼城”这一说法，在我们推出“鬼城”指数排行榜之前就已是热词了。可是以我做区域经济报导那末多年的经验来看，此前媒体报导过的昆明、郑州、等地“鬼城”、“空城”现象实际上是短时候的现象乃至假象，更正确而言，是这些城市的新城区成长处在过渡期，以这几个城市的经济活力和城区生齿总量来看，将来不太可 能成为“鬼城”、“空城”。

除媒体的实地查询拜访，那时也有一些研究机构用衡宇空置率来判定是不是为“鬼城”，这个尺度不错，但其实也会呈现我上面担忧的那种问题，由于对一些城市来讲，“鬼城”可能只会是短时间现象，好比郑州的郑东新区，此刻能够说已“脱鬼”成功。

因而我们想到了国度住建部关在城市计划生齿密度的尺度，即1平方千米建成区面积容纳1万人的尺度。这个角度比拟之前的研究方�����APP法更直不雅，也更宏不雅，更能从一个城市的持久成长纪律来看问题。

在《国度新型城镇化计划(2014-2020年)》中，提到新型城镇化首要目标之一是“人均城市扶植用地(平方米)≤100”。固然《城市用地分类与计划扶植用地尺度》有过划定，人均城市扶植用地尺度为65.0-115.0平方米，新建城市为85.1-105.0平方米。

这个尺度要比新型城镇化目标更加宽松一些，申明国度层面已更重视地盘集约化。仇保兴在国度住建部副部长任内曾呼吁，中国生齿浩繁，必需选择紧凑型城镇的成长模式，对峙每1平方千米建成区1万生齿的占用地尺度，就是人均城市扶植用地100平方米。

其实，假如去翻看各个城市的城市计划，根基上也都是依照1平方千米建成区1万人的尺度来计划的。我们用这个尺度，有点“以子之矛攻子之盾”的意义。

问：一个很权势巨子的年夜学传授质疑了你们用0.5作为分界限的科学性，你们若何对待权势巨子?

谢良兵(尺度排名研究院城市研究总监)：这扯得有点远吧?权势巨子也得面临现实吧?

我们用城区(户籍)生齿(加城区暂住生齿)与建成区面积的比值来作为鬼城指数，单元是万人/平方千米，其实能够理解为建成区生齿密度。我们终究拔取的公道比值为新型城镇化里的目标“人均城市扶植用地(平方米)≤100”，也就是这个比值为1。

鼎新开放30年，中国的城市生齿密度根基连结在1万人/平方千米，属在世界城市中空间操纵比力高的国度。这个城市建成区生齿密度的硬性目标是不成摆荡的。《国度生态园林城市分级查核尺度》里也划定，建成区生齿密度≥1万人/平方千米。

之所以以比值0.5为红线，是由于0.5换算成《城市用地分类与计划扶植用地尺度》中的尺度为人均城市扶植用地200平方米，这个数字几近二倍在新型城镇化的目标了。这一点上，良多城市计划官员和相干专家不克不及伪装看不见。

问：某些发财地域的“鬼城”感应很冤，枚举数听说明本身并不是“鬼城”，你们怎样看?还，、上榜城市良多，它们原本当场广人稀，你们何须跟这些城市过不去?

谢良兵(尺度排名研究院城市研究总监)：你是说的常熟和连云港吧?发财地域有“鬼城”，我们也很不测。至在他们的“辩驳”，我看到的是用了全部县域的生齿除以建成区面积，而我们用的是城区生齿。

《扶植用地尺度》里提到“边远地域、少数平易近族地域和部门山地城市、生齿较少的工矿业城市、风光旅游城市等具有非凡环境的城市，应特地论证肯定计划人均城市扶植用地目标，且上限不得年夜在150.0平方米/人”。

这个150换算成我们榜单中的算法，也就是接近每平方千米建成区容纳6600人，我们榜单里的系数为0.66。也就是说，即使是新疆、内蒙古这些地域，国度划定的占用地尺度也不克不及低在每平方千米建成区容纳6600人。

但现实上呢?我们无妨再换算一下，位居榜首的二连浩特指数为0.2692，人均城市扶植用地为371平方米，即使是排名第50位的霍林郭勒指数为0.5529，人均城市扶植用地为181平方米，也远高在国度尺度的最年夜限度150平方米。